当前位置：中国广告人网站>创意策划>房产酒店>详细内容 涪陵博宇帝都全程策划方案 作者：佚名 时间：2003-11-9 字体：[大] [中] [小]
R>    3.市政规划及涪陵商业布局走向
    4.SWOT分析
    三、商业物业的市场定位
    1．定位原则
    2．业态定位必须考虑的因素
    3．业态定位 4．档次定位 5．概念定位
    6．商业物业目标投资者和经营者定位
    第二部分 业态功能分区和产品规划建议
    一、商场各楼层功能分区
    1．主力店建设
    2．设立主题商场
    3．楼层功能分区
    二、产品规划设计建议
    1．规划建议的基本原则
    2．规划建议
    3．通过合理规划可设计出以下卖点
    三、价格定位建议
    第三部分 经济效益分析
    一、项目收入估算表
    二、成本构成
    三、损益表
    四、盈亏平衡点分析
    五、敏感性分析
    1、成本变化对收益的影响
    2、销售价格变化对收益的影响
    3、销售率对收益的影响
    第四部分 商业物业的市场推广
    一、市场推广的战略构思
    1．全面营销战略
    2．全面品质管理战略
    3．品牌营销战略
    二、市场推广阶段性划分
    1．市场推广阶段性划分
    2．各销售阶段的推广要领
    三、品牌建立与传播
    1．项目品牌形象设计
    2．售楼部的包装
    3．品牌传播
    4．品牌维护与品牌提升
    四、销售推广策略
    1．实施全面品质管理
    2．引入品牌物管顾问
    3．引进品牌商家，设立主力店
    4．整体招租和商铺分零销售并举
    5．旺铺拍卖
    6．统一经营，保租销售
    7．商场促销带动物业销售
    8．落实政府优惠政策
    9．户口迁入和子女免借读费入学
    10．免租招商
    11．注意力促销
    12．网络营销
    13．价格变化策略
    14．优惠折扣
    15．无理由退铺
    16．首付分期付款
    第五部分 风险预测与防范
    1．风险预测
    2．风险防范
    前 言
     重庆市房地产经过八年的变换，潮起潮落，终于迈向理性化的征程。
    房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商场硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大的项目，越是寸土寸金的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。
    地处长江、乌江交汇处的涪陵区，以其悠久的历史，丰富的人文景观矗立于长江之滨，区内有小田溪巴国遗址、点易园、“水下碑林”白鹤梁等名胜古迹，以盛产“涪陵榨菜”而享誉中外，历史上曾作为乌江流域的物资集散地，享有“川东第一镇”的美誉。改革开放以来，涪陵经济得到快速地发展，近六年国民经济平均保持16.5%的增速，工业生产平均保持1.7%的增速，已逐步成为一个工业门类齐全、基础设施完善、第三产业较为发达的涪陵经济强区。重庆涪陵博宇房地产开发公司慧眼独具，拆巨资在涪陵广场路南端（涪陵广场旁）兴建“博宇商住楼”，真可谓有胆有识。
    我们重庆万博广告有限公司，荣幸地接受贵公司的委托，为“博宇商住楼”进行了策划论证。我司对待每一个案例，都是本着科学、务实的态度，进行认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值的服务，在为开发商牟取最大的经济利益的同时亦为本司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。
    我们重庆万博广告有限公司是一家从事大型房地产项目策划、营销和大型商业招商管理的专业公司，拥有一批在相关领域有较深造诣的高素质员工队伍，在深圳、重庆等地成功地策划代理过几十个大型住宅小区或大型商场，在销售领域至今保持多项骄人记录（详情请阅读重庆万博广告有限公司简介）。
    在贵公司的配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我们对该项目商业物业进行了极为准确的业态定位，（因项目的推广难点和实现利润的关键是商业部分，住宅部分只是为项目摊薄土地成本，在本案中我们只是针对商业物业进行反复论证而忽略住宅部分。）在原规划的基础上提出了一些调整建议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和涪陵的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以协助贵公司实现物业销售上的营销目标。     
     第一部分 商业市场分析和商业物业市场定位
    一、 项目概况
    1．项目简介
    项目名称：博宇花园
    位 置：涪陵区广场路南端（涪陵广场旁）
    开 发 商：重庆市涪陵博宇房地产开发有限公司
    重庆市涪陵住宅开发有限公司
    设计机构：中煤工程设计咨询集团重庆设计研究院
    2．经济技术指标
    总用地面积： 8880平方米
    建筑占地面积： 4392平方米
    总建筑面积： 81452平方米
    其中 商场面积： 15172.7平方米
    A栋住宅建面： 21951.4平方米
    B栋住宅建面： 16865.6平方米
    五、六层面积： 6549平方米
    其 它： 2184.8平方米
    地下停车场： 4227.2平方米
    设备层： 1194.9平方米
    容积率：6.5
    绿化率：15%
    室内停车场：89个
    住宅总户数：318户
    二、 市场分析
    1、涪陵—充满希望的沃土（区域经济状况简析）
    （1）城市人口规模
    涪陵城区位于长江、乌江交汇处，是重庆市第二大水运港，乌江流域最大的物资集散地，自古有“乌江门户”之称。现城市建成区面积14平方公里，城镇人口23万人（其中城镇职工11.1万人），城市化率为21.06%，1997年即进入城市化发展阶段。预计到2002年，涪陵城镇人口将达37万人，届时城市化率提高到35%。
    （2）涪陵区经济增长形势喜人
    今年1月，涪陵区经济建设开局良好，工业、贸易、邮电和财政等方面均呈现较快的增长态势：全区规模以上
    工业实现产值4.93亿元，增长23.6%，其中重点工业企业产值完成3.98亿元，增长24.1%；涪陵区实现社会消费品
    零售总额1.98亿元，增长14.2%，实现外贸进出口总额408万美元，增速高达274.3%，实现邮电业务收入1873万
    元，增长10.35，实现财政总收入9918万元，增长59.5%，其中地方财政收入4436万元，增长28.2%。
    （3）涪陵区工业生产速度与效益同步增长
    去年涪陵区工业系统抓住机遇开拓进取，规模以上工业企业经济效益综合指数达116.8%，高出全市平均水平
    38.22个百分点，居全市第二位，技术创新的力度进一步加大，促成新的经济增长点不断涌现，企业亏损面得到控制，使全区工业经济保持了速度与效益增长的良好态势。
    （4）在岗职工年平均工资水平
    去年涪陵区在岗国营企业职工年平均工资是8727元，城镇集体企业职工年平均工资是6156元，其他经济体职工年平均工资是8180元。分别比上年增长17.7%、7.8%、1.7%。
    （5）涪陵区农村经济运行态势良好，农村居民收入大幅度增长
    2001年涪陵区农村经济保持了稳步发展的良好势头。今年全区共调减粮食面积8万亩用于发展骨干多经项目。
    乡镇企业发展势头良好，全年可完成总产值19亿元、经营收入17亿元、利税250万元。全区转移农村剩余劳动力16.8万人，劳务创收7亿元。全区农民收入稳中有升。预计全年农业总产值9.8亿元，全年农民人均纯收入可实现
    1900元左右。
    （6）涪陵区城乡消费差距逐步缩小
    今年以来，涪陵区社会消费需求相对平稳，城、乡消费之间的发展水平和绝对额差距呈逐步缩小的趋势；从发
    展水平看，去年，一季度城市消费品零售额增长速度比农村快12.1个百分点，上半年这一差距缩小至5.8个百分点，1-10月进一步缩小至2.3个百分点。受发展水平差距缩小的影响，涪陵区城乡消费在绝对额上的差距也逐步缩小，
    1-10月城市消费品零售额实现9.18亿元，农村消费品零售额为7.74亿元，城、乡消费之比为1.19：1，这一差距
    一季度为1.28：1，上半年缩小至1.25：1，下半年末进一步缩小。
    （7）涪陵区外经贸工作喜获丰收,出口高于全国水平4.1个百分点
    去年全区外经贸工作喜获全面丰收。一是对外贸易实现跨越式发展。全年实现进出口总额4115万美元，完成年
    计划的138.5%，同比增长66.9%。去年上半年，涪陵区完成进出口实绩1392万美元，比前年同期增长26.2%，其中出口1191万美元，同比增长12.9%，比全国水平高出4.1个百分点。
    （8）涪陵区固定资产投资完成35亿元，农村固定资产投资呈增长态势
    涪陵区固定资产投资受三峡库区和西部大开发经济的拉动给涪陵区固定资产投资带来较好的投资环境，使涪陵区今年的固定投资呈稳步增长势头。2001年涪陵区全社会固定资产完成投资35.1亿元，同比增长24.7%，比重庆市增速快2.4个百分点。投资总额大幅度增长，主要是重点建设项目起了重要支撑作用。2001年涪陵区农村固定资产投资也呈增长态势，据区农调队调查，抽样的10个乡镇办事处、18个行政村的农村集体和私营企业2001年固定资产投资完成额为5055.96万元，上年同期为4803.42万元，同比增长5.26%。
    （9）涪陵区住房公积金突破亿元
    截止2001年底，全区住房公积金归集突破亿元大关，累计归集公积金10060万元，
    2001年全年新增公积金3339万元。
    （10）涪陵区个人所得税突破4000万元
    涪陵区到去年10月底止，全区入库个人所得税4292万元，同比增长88.18%，增收1910万元。预计全年可征收个人所得税5000万元左右。
    （11）涪陵区城乡居民储蓄余额突破40亿
    涪陵区今年城乡居民储蓄存款持续增加，双双跃上新台阶：3月末城乡居民储蓄余额达到40.21亿元，比年初增长7.4%，城镇居民储蓄余额和农村居民储蓄余额分别突破30亿元和10亿元关口，城镇居民存款达30.01亿元，比年初增长8.6%，农村居民存款达10.2亿元。
    （12）全区个体私营企业去年纳税突破六千万元
    目前，全区个体工商户累计已达17800户，私营企业达538户，个体私营经济从业人员突破3万人。个体私营经济的发展壮大，有力地支持了地方财政，2001年，全区个体私营企业纳税6625万元，比上年增长52.7%，占全区财政总收入的7.1%，占重庆市个体私营企业税收总额的6.13%。
    （13）金融机构加大对涪陵区经济建设的资金投入，个人消费信贷稳步增长
    全区金融系统贯彻国家货币信贷政策，多方组织资金，利用直接贷款、商业信用、上级行直贷点贷等形式加大对基础设施建设、重点行业、重点产业及高新技术产业的资金投入,全年投入各类贷款15.1亿元，有力地支持了经济的发展。2000年涪陵区各国有商业银行个人消费贷款余额为22658万元，2001年各项贷款增幅为9%，消费贷款增幅为17%，到今年初，各项贷款增幅为12%，消费贷款增幅为22%。消费贷款的增速明显高于各项贷款。
    （14）涪长高速公路改善了涪陵的交通环境
    涪长高速公路是重庆主城区通向重庆东部的大通道，也是两区县改善投资环境，迎接西部大开发的战略通道。涪长高速公路使涪陵与重庆主城区的距离缩短约13公里，特别是全长2500米的黄草山隧道贯通，使往来车辆免去了翻山越岭之苦，行车更为安全、快捷，涪陵及三峡库区与重庆主城区联系更为密切。
    （15）人民物质文化生活提高情况
    指 标 名 称 单位 1995年 1998年 1999年 2000年
    城乡居民收入水平
    农民人均纯收入 元 1105 1692 1789 1850
    在岗职工年均货币工资 元 3986 6055 7487 8370
    城镇居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646
    每人每年生活消费(当年价)
    全区居民消费水平 元 1544 2112 2257 2471
    农业居民 元 1057 1303 1376 1493
    非农业居民 元 3525 5081 5386 5791
    住房面积
    城镇居民平均每人使用面积 ㎡ 9.0 --- 16.40 17.47
    城镇居民平均每人居住面积 ㎡ --- 10.7 11.44 12.10
    农村居民平均每人住房面积 ㎡ 20.12 26.2 24.87 28.22
    教育
    每万人拥有大学生 人 60 60 60 61
    每万人口在校学生 人 1155 1313 1377 1452
    储蓄
    年末城乡居民储蓄余额 万元 148969 255843 317882 374191
    平均每人储蓄存款余额 元 1399 2348 2898 3388
    卫生
    每万人口拥有医院病床数 张 18.7 20.5 20.6 20.8
    每万人口拥有医生数 人 14.8 14.0 14.4 14.4
    物价
    居民消费价格总指数(以上年＝100) ％ 117.5 101.7 98.0 97.5
    商品零售物价总指数(以上年＝100) ％ 115.0 98.7 99.1 97.0
    （16） “九五”期间社会消费品零售总额 单位:万元
    年 份 社会消费品零售总额 国有经济 集体经济 私营经济 个体经济
    1996 122587 21890 19750 684 24734
    1997 144184 16291 28938 1526 32101
    1998 164078 26566 17572 3585 46784
    1999 179278 19714 6738 7152 67404
    2000 197106 18759 7304 19785 73748